Haszonélvezettel terhelt ingatlan tulajdonjogának vásárlása

Question

Tisztelettel üdvözlök mindenkit.

A kérdésem a következő: a piaci ár hozzávetőlegesen hány százalékát éri egy olyan lakás tulajdonjoga, aminek a holtig tartó haszonélvezője 90 éves hölgy? A jelenlegi tulajdonos a haszonélvező fia, ő adná el a lakás tulajdonjogát a haszonélvezeti jog fenntartásával. Ha számít, akkor a Széll Kálmán tér környéke, 3. emelet, liftes. Egy közeli ismerősöm a vásárló, az ajánlat a piacon még nem jelent meg, a potenciális vásárló nem túl közeli ismerőse az eladó (tehát pusztán emiatt bizalmat feltételezni nem érdemes). Jelenleg a tulajdonos férfi és az 90 éves haszonélvező édesanyja is bent élnek, a hölgy haszonélvezetének jogán a férfi továbbra is bent lakna az eladás után is.

Az új tulajdonosnak jogilag milyen eszközei lennének a következő rizikófaktorok kiküszöbölésére:
1. kockázat: ha a bent lakó férfi édesanyja elhalálozik, de a fia ezt nem jelenti be a hatóságoknak, hogy továbbra is édesanyja haszonélvezetének jogán bent élhessen;

2. kockázat: ha a bent lakó férfi édesanyja halála után nem hajlandó elhagyni a lakást, és jogalap nélkül továbbra is bent lakna. Ez utóbbi esetben a volt tulajdonos önkényes lakásfoglalónak minősül és kitehető gyorsított végrehajtási eljárással, vagy pedig kizárólag lakáskiürítési per által lehetséges eltávolítani?

Köszönettel,

Péter

Answer 1

Tisztelt Kérdező!

Az Ön által felvázolt helyzetben az alábbiakat érdemes figyelembe venni

Egy ingatlan piaci értékét jelentősen befolyásolja, ha azt holtig tartó haszonélvezeti jog terheli. A haszonélvező életkora kulcsfontosságú ebben az esetben. Általános gyakorlat szerint egy 90 éves haszonélvező esetében a haszonélvezeti jog értéke az ingatlan forgalmi értékének körülbelül 20%-a. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogának értéke hozzávetőlegesen a piaci ár 80%-a lesz.

Amennyiben a haszonélvező elhalálozik, a haszonélvezeti jog megszűnik. Fontos, hogy az új tulajdonos rendszeresen tájékozódjon a haszonélvező állapotáról. A haszonélvező halála esetén a halotti anyakönyvi kivonat bemutatásával kezdeményezni kell a haszonélvezeti jog törlését az ingatlan-nyilvántartásból. Ezzel megelőzhető, hogy a haszonélvező fia jogalap nélkül továbbra is az ingatlanban tartózkodjon.

Ha a haszonélvező halála után a fia nem hajlandó elhagyni az ingatlant, jogcím nélküli lakáshasználónak minősül. Ebben az esetben az új tulajdonos először írásban felszólíthatja őt az ingatlan elhagyására. Ha ennek nem tesz eleget, a tulajdonos bírósághoz fordulhat az ingatlan kiürítése iránti per megindítása céljából. A bíróság döntése alapján végrehajtási eljárás keretében kényszeríthető ki az ingatlan kiürítése.

Az ingatlan piaci értékének meghatározásakor figyelembe kell venni a haszonélvezeti jogot és a haszonélvező életkorát. A lehetséges kockázatok minimalizálása érdekében javasolt részletes megállapodást kötni az eladóval, amely kitér a haszonélvező halála utáni teendőkre és a bent lakó személy jogállására. Emellett célszerű jogi szakértő bevonása az adásvételi folyamatba a későbbi viták elkerülése érdekében.

Üdvözlettel:

a PROKATOR-NET jogi csapata

 Tájékoztatjuk, hogy a honlapon elérhető tartalmak és információk nem minősülnek sem jogi, sem egyéb tanácsadásnak, sem ajánlattételnek, sem pedig ajánlattételre való felhívásnak. A tájékoztatást a rendelkezésre álló információk alapján adtuk, azért felelősséget sem a szolgáltató, de a partner válaszadó sem vállal.